源于07年末的“拐点论”沸沸扬扬了三个季度，而且看来还要继续到年底。为什么？一是部分城市房价确实背离了普通工薪阶层的收入水平，一个是行业老大的行为被炒作，对行业的非议群起，不理智的呼声影响力极大！

    那么，房价背离工薪阶层的收入是现在才有的吗？ 市场化的最初阶段，由于土地价格的严重低估，政府经营城市的理念也未入人心，最初的土地是非市场化运作的。所以我们很多人的内心深处，土地是不要钱的，既然土地国家所有，那么收回就是。
    直至目前，土地价值也在很多人的心目中是不存在的，希冀回到土地低价时代，以保证房价基本按建安成本出售。 可能吗？土地低价征用的理由何在？ 地方政府的经营城市理念说穿了就是卖地，这就是招拍挂形式成为地方政府垄断土地市场的最佳选择。为什么选择招拍挂？公平公正出让土地，防止暗箱操作。无疑 是这样的考虑，但是具体执行过程中却未必做到。为了运作招拍挂程序，很多企业做了很大努力，付出很大财力和精力是必然的。
    但是，维护公正了吗？ 公正做不到，但是确实可以藉此之名哄抬土地价格了。我们很多地方政府土地部门不惜暗箱操作，以本地公司托市抬价，把项目拍卖给外地企业，尤其是上市企业。
    04年8月31日开始的土地出让招拍挂形势，仅仅三年，土地抬至不可思议的高价。 土地征用的艰难我们每个开发企业是有深深地感触的，在协议出让时代，也并非轻松拿到土地，为此付出的努力也是超人的。但是，可以有一个很低的土地价格。
    保证工薪阶层住房需求是市场的问题吗？在住房市场化之前，又有多少工薪阶层解决了住房问题？ 有哪个发达国家解决了所有国民的购房问题，（不是住房问题）发达国家都做不到的事，初级阶段的我们如何做到？ 市场要解决的绝不是所有百姓的购房问题！而保障类住房要占到70%的比例国家也一直在强调，但是很多人视而不见，还寄希望于市场化的房价降低到普通工薪阶 层的月收入水平。
    据国家发展改革委、国家统计局调查显示，08年7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0％，涨幅比6月低1.2个百分点。 不论唱跌派和中央二套等媒体如何不顾全国大多数城市的事实，以深珠穗等地的楼市指代全国，颠倒是非，目的是不可能达到的。
    目前的危机只是人们的观望情绪，而不是因为需求缩减和土地供应的加大，供需已发生根本转变，那么，未来的需求反弹是报复性的也属正常。 认清了这一点，我们还能没有信心吗？
    而这一点对于很多行业人士已经达成共识。堡垒是攻不破的。毕竟没有人能忽悠的行业内人士改变这一看法。那么购买者明白降无可降之后，也必然加入到买房大潮 中。 观念的改变是很艰难的。依靠房贷买房的是“房奴”还是快乐的“房主”，是会很快转变的。错误观念认为租房比买房好，随着80后青年的成长，是会明白的！再 有，他们的配偶也不允许只顾享受而不买房。 没有稳定的居所，很难安居乐业。
    坚定市场一定会恢复，那么冬天还可怕吗？
之二 冯仑石屹好榜样
    逆势上扬的局面在各地都不同程度的存在，而且有个现象，越是高端项目，销售形势越好。从媒体报道来看，三里屯SOHO的热销，以及仁恒河滨城这类的项目定 位是高端消费人群， 虽然楼市观望气氛依然弥漫，成交量持续低迷，但浦东联洋板块的高档楼盘——仁恒河滨在8月2日推出三期230—270平方米大户型新房源后，却受到购房者 追捧。
   据开发商透露，截至昨日，三期第二批150套房源已售出58套，成交均价为41000元/平方米。而网上房地产数据显示，仁恒河滨新推房源已有14套成交，43套房源被预订。“越大越好卖，越贵越好卖”，似乎成了高端住宅奇特的销售定律。 地王的出路也在于此。
    对于高端人群，目前的房价仍然是可以承受的。 这只能说明，目前的问题是贫富分化，而不是绝对房价问题。国内的贫富分化加剧完全是理念问题，而不是经济问题。那就是作为企业家的高收入群体，在用人上低价雇佣的成分很大，税收高涨也影响了分配机制。
    真正享受改革成果的就是企业家和国家财政、银行等等，而普通工薪阶层的工资增长幅度远远低于经济增长，甚至近年来没有实质增长。 平均工资18%的增长数字，应该是不包含最底层的工薪阶层，特别是私营企业，很多二三线城市的私企员工连基本生活也保证不了，更别说什么三险一金了。那样 的收入，买房只能是梦想甚至经济适用房也不可能有购买的实力。
    就业形势的严峻，我们知道找到工作很难。比如我最了解的石家庄地区，大学生找工作文员800—1200，更高的收入几乎不太可能。 即使经济强市的唐山，文员600元也不鲜见。
    这样的80后的青年你让他们有何信心能买得起房？房价降到多少才可以让他们轻松买房？ 但是，我了解的高端项目的销售，第一个特点是户型很大，动辄200、300、400平米一户，第二，这样的业主还未必贷款，消费的实力惊人。
    实际最初的考虑也是市场化与社会保障并存，但是问题来源于10年来保障住房只停留在口头上，没有实质进展。从去年开始商品房价的上扬，工薪阶层已远远的被高房价拉在了后面，这样一来矛盾极为突出，地方政府和开发企业开始广受诟病。
    有远见的开发企业开始考虑定位问题，比如万通，SOHO中国，盯紧高端项目，大做商业地产，面对小众人群，这是商业开发的唯一出路。
    低收入阶层的住房问题依靠市场解决是不太可能的。我们也没敢奢望工薪阶层收入的涨幅巨大。君不见珠三角的危机？依靠劳动力成本低而兴旺多年的局面，被《新劳动合同法》吓走了很多。外企用脚投票，而不是抗议。
    情绪化是解决不了任何问题的。市场的问题只有市场可以解决。 任重而道远，提高居民收入好说，但是不太好在短期内实现。那么保障住房的实现也是很艰难的。 而这样的态势无疑是近期改变不了的。那么依靠降价而达到工薪阶层可以购买，一定是徒劳的。
    二三线城市即使降30%，工薪阶层也无法接受房价，一线城市是否要降50%？ 这样的观望对于销售来讲，你越降他越观望是一定的。买涨不买落的心理状态在国人还是改变不了的。 实际需要解决的是收入分化，而不是降低商品房价。
    市场永远不相信情绪！市场永远相信财富！
之三 追跌只会更跌
    很多房企内心的恐惧表现的很明显，也许会说我站着说话不腰疼，不知道他们的处境！还能看到未来房市的繁荣吗？ 房企是由一个个人组成的，而中小城市的现状是决策者的不专业。很多决策者并不具备分析市场的能力，对房地产专业实际上很多是外行。
    这一现象决定了，价格联盟基本不可能。行业巨头也没有可以垄断的能力。所以，在现在的情况下，确有很多企业为求自保而杀价逃离，这样的企业是存在的，我们 历来不缺乏恶性竞争的企业，削价竞争一直是国内市场“一收就死，一放就乱”的根源！ 这样的企业多了，才有产品降至成本线之下！
   好在房地产市场不会出现成本以下销售的局面！毕竟，土地资源的紧缺，项目供求失衡这一状况改变不了，所以有很多大房企实际在等待一个没有信心而撤离地产企业增多的局面，能有抄底的局面。 尤其是外资，看好中国楼市，可以趁此抄底购地，抄底收购小型房企。
    最近北海地块拍卖已经显示出这样的局面。北海第八期国有土地拍卖229万/亩成交，71轮次竞价后，被一香港投资商以5930万元拍得。每亩229万元， 是今年以来北海土地拍卖成交价最高的地块。 “退地潮”成为热抄的话题时，很多去年地王地块的开发也未受影响。真实的“退地潮”并没有产生。 如何过冬正在房企内部成为最新话题，和努力的方向。这表明的是面对危局房企的理智，这样的企业才是房企的主流。很多房地产行业领袖一直在表明自己的态度， 研讨房企如何过冬。
    因为大家都知道，严冬过后是美丽的春天。
    兵败如山倒，关键在于精神。也很说明情况，800万军队被歼，蒋先生逃离大陆，那是信心使然。
    追跌只会更跌，在中国的股市表现的最为明显。我不太了解股市，因为我一直没有关注过那个跌宕起伏的没有规律可循的市场。问题还在于散落的中小股民的追涨和追跌，没有真正的领军人物去整合、去提升信心。 股市与楼市不一样就表现在这里。
    消费者的观望不理智，到底什么是最低价、成本价由于信息不对称，基本无知。那么该抄底时也还在观望，还在盼着房价能大跌到市场化之前，根本不知道地价和所有建筑成本的上涨不可逆转。
    消费者可以追涨或者追跌，问题也在于你在追跌不成时，新的一轮周期来临时，又开始追涨，暴涨暴跌就是这么来的。农家一直有大小年之说，今年蒜薹赚钱了，有 头脑的明年一定不种蒜薹，因为大多数人是没有头脑的。第二年蒜薹基本就是小年了。百试不爽。 这就是我们的环境。
    指望降价来提升销售是徒劳的。不理智的观望者众多，越降越不买，因为他以为还能降，最好降到800元，因为消费者的很多人被误导，得益的是那些真正具有头脑的炒房者，或者高收入者。
    股市高潮和低潮，一般散户得不到真正的利益，07年大牛市时很多散户没有赚钱，也是因为这种环境。京深沪穗即使降50%，和普通消费者也没有关系了。谁将得益于降价潮？只能是高收入者和炒房者。
    市场就是这样的，只不过在我们这样的土壤中表现的更为明显而已。 只要是万科、万通、SOHO中国这样的企业不退地，房地产市场的转暖有期了。而SOHO中国的热销，冯仑的表态，万科的过冬要冬泳的思路告诉我们，房地产 市场只是冬眠，只是淡季，而绝没有什么危机！
    冬天之后是什么季节？各位都清楚！
之四 “高筑墙，广积粮”
 
    过冬最重要的就在于此。
    高筑墙：首要的是资金，但是不是大量的资金回笼，重视资金的回笼，但是不要操之过急。 银行的难题也很厉害！下半年的贷款如何能安全实现，也是银行最为关注的。开工速度的控制，开发节奏的控制就是我们开发企业的关键。
    广积粮：专指的土地获得。 很多朋友可能不理解，这样的时刻怎么还要关注土地，但是要知道，作为面粉的土地稀缺是永久的。此时不接触土地，没有面粉你怎么做饭呢？
    首先：抄地方政府的底。 目前的中小城市无疑卖地的难度极大。这是各地方政府最需要支持的时候，信心缺失造成了地方政府财政的困局，那么招拍挂就有很多运作的机会。尤其是旧城改 造、城中村改造、污染工厂的搬迁。一个项目从运作土地开始需要3—5年的努力。最基本的生产资料不可或缺。这恰恰是一轮房地产发展的周期。
    其次：抄信心不足的企业的底，再有就是已立项（很多没有经过招拍挂）的项 目。在各地方开发公司中绝不在少数，他们很多企业的特点是决策者对房地产行业的陌生。原来是从事别的行业，看到房地产行业发展前景选择进入的。这样的企业 投机性成分很大，对目前的局面没有信心，也不具实力，抄底他们也是有机会的。
    为什么要抄底拿地？ 真正的市场化运作，只在少数发达城市，而中国地产市场的范围极广，绝非仅仅是京深沪穗和省会城市，而发展的极不平衡表现在，二线及三四线城市运作空间还是很大。房企可以放弃深穗以及有泡沫成分的个别城市。
    京沪这样的城市早已经是上市企业的天下，土地争夺也必将越来越激烈。如果资金问题得以解决，京沪等发展前景极为广阔的城市土地仍然是争夺焦点。
    那么很多一线城市的地产企业到二三线城市是04年8.31之后的必然选择。这也是推高二三线城市的房价和地价的原因所在。
    土地供应的限制来自于耕地转建设用地的收紧，也来源于拆迁的难度。很难有巨大的土地上市，又加之保障类住房在目前形势下对商品房总量的挤压，使得商品房土 地进一步减少。 再有就是保障类住房成本的上扬，和土地供应总量的限制是一贯的。富裕阶层对居住水平的要求也在进一步提高。目前的房价对于高收入阶层已经不是难事，豪宅和 别墅需求的受限，使得很多一般住宅具有豪宅的水平。
    很多二三线城市的很多项目产生了很多楼王。
    无疑我们的政策是限制需求的非市场化的方式，那么变通是必然的。比如：经济适用房的豪宅化，限价房配建别墅，这样的现象很普遍。过度的追求低房价一来不可 能，二来很大程度造成高收入阶层占有更多土地资源。毕竟现在房价无法支持低收入群体，经济适用房也不能支持工薪阶层购买。
    所以，坚信市场永远会按市场的规则，而调控政策可以说从来是被动的，也没有解决过根本问题。限制需求的政策效果很差，基本是拿消炎药治癌症，只是延缓需求，但是会产生很大的副作用。 基本供求不改变，也无可改变，这就是未来市场的形势。
    “高筑墙，广积粮”之后是“缓称王”，要成为行业的王者，要有超乎常人的眼光。 “剩者为王”，我相信经历过90年代中国地产波折的人们，是不会退却的。所以，“做猪坚强”的言论的发明者的身份就是我们房企要注意的。冯仑、潘石屹、王 石、任志强都是上一轮房地产周期的“剩者”！
之五 稳定队伍是第一要务
    21世纪什么最贵：人才！电影《天下无贼》黎叔的话很有哲理，实际决定一个企业成败的，只能是人才。 对于人才的重视程度，我们国内企业是有很大欠缺的。
    不论是国企还是私企，我们目前的企业管理者对人才的发挥，限制的因素很多。我曾经在博文中写道，目前的中国企业家（包括港澳台及所有中资背景的公司），与400多年前的山西企业家的认识还有较大差距，这也决定着中资背景公司职业经理人的可操作成就。
    《乔家大院》里的乔致庸只是山西票号老板的一例，他对大掌柜的信任是现在企业家很难做到的。乔家的由衰转盛的功臣也是乔致庸自己，但是却可以在辉煌之时归 隐，安心做东家，这种气度是所有中资企业家们至今仍无法做到的。即使有意识到的，最后也往往成为“好龙的叶公”。
    “成也萧何败也萧何”，改革开放的三十年中，很多红极一时的企业家早已无踪影，很大程度上源于意识。 万科王石在这一点上做得很成功，大家都知道王石游山玩水，王石真的是不务正业？非也！他有现代企业家的意识而已。
    依靠个人无疑是中资背景公司企业的基本模式。所以，老一辈创业者创造的事业，在第二代就勉力维持，第三代基本不见踪影。百年老店在中国实际很稀有就在这里，所谓“富不过三代”也在这里。
    房企的发展时间很短，从98年真正的住宅市场化算起，仅仅10年。十年历史的房企有多少内涵？即使上推十年，也仅仅20年。目前有20年的从业经验的人才 又有多少？ 这样的行业背景，面临着国家宏观调控的政策变动，面临着市场变动，有很多经验要吸取，有很多经历要反思。
    那么目前无疑是最好的时机。 原来搞旅游时有冬三月之说，12，1，2月是当然的培训期。经历过中国旅游上升期的人们，也就是89年—03年的高潮期，得益很多。跑久了一定要静下心来思考，一味的紧绷着，对成长是不利的。
    周期性不论是什么原因也并不可怕，可怕的是信心缺失。传来的石家庄很多企业的目前状况，很令人担忧。这与石家庄房地产公司的经营者素质有很大关系。在困难来临时，首要的是先让员工过紧日子，或者大裁员，这也决定了石家庄房企对人的忽视。
    房企的经营更不开职业经理人，因为在大发展的10年中，很多房企是更多行业的获利者的转移，也就是说真正的老板是房地产行业的外行。 所以培养自己的骨干力量是房企未来发展的关键。如何留住人才，如何的气度决定了企业的成败。
    昨天看到一则消息，梁上燕两退三进星河湾（前身宏宇地产），黄文仔董事长的气度决定了星河湾的发展。一般的老板很难有这样的气度！ 房企的重点岗位在我看来是总会、总工、总预算、营销总监，“四粱八柱”，四梁有了，企业的组织架构就有了基础。 观望会很快结束，新的一轮房地产周期近在咫尺，稳定队伍是目前房企的根本。