转型是大势所趋，这是房地产行业内外的共识。转型如何转？转型之路如何走？答案还得从新城镇化大背景中找。

新型城镇化下的房地产市场空间在哪里

按照不久前召开的中央城镇化工作会议和《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新城镇化是以人为核心的城镇化。新型城镇化不等于房地产化。那么，新城镇化下的房地产市场空间在哪里呢？这需要我们从城镇化的现状和发展目标的差距中去寻找。

城镇化率提高意味着城镇常住人口和城镇户籍人口增加。2013年，我国城镇化率53.37%，实际户籍人口城镇化率为35%左右，远低于2011年世界52%的平均水平，也与80％的世界发达标准有着巨大的差距。3月16日新华社授权发布的《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》显示，新型城镇化目标之一是到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。可见，到2020年的未来7年间，常住人口城镇化率将提高7个百分点左右，城市常住人口由此将增加9000万至1亿人，而户籍人口的增长规模和总量只会更大。去年12月召开的中央农村工作会议首次提出、今年全国人代会《政府工作报告》再次明确：“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”这“三个1亿人”就是房地产业的巨大发展空间。

具体地讲，第一个“1亿人”是新城镇化下住房市场“蛋糕”的增量。若按照3口之家、户均80平方米算，这“1亿人”将使城镇产生增量住房需求约3300万户、26亿平方米。

其次，第2个“1亿人”对象是城镇棚户区和城中村。那么这部分人住房现状又是怎么样呢？据2012年公布的人口普查结果，2010年中国城镇居民有1700万户，人均居住面积少于8平方米。此外，有数据显示，中国城镇有2800万户住宅没有自来水，5000多万户住宅厨房厕所不全。由此粗略估计，有1.6亿至1.7亿城镇居民住房不具备基本居住条件，需要改造和升级。这又是一个巨大的住房升级需求空间。看到这一需求并进入和满足这一市场，各地均不乏参与此类业务而获得良好成长空间的房企案例。

此外，笔者此前曾经撰文提及，在以人为核心的新城镇化理念下，新城镇化的一个重要着力点将是充分规划和利用好现有城镇土地资源，通过旧城改造提升城市功能和城市建设水平，有效释放城市现有土地资源空间。因此旧城改造将会是一块巨大的诱人“蛋糕”。例如深圳规划到2015年，用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达1800亿元。深圳作为一个改革开放中成长起来的新兴城市，其旧城改造的规模如此之大，可见新城镇化下全国旧城改造的市场“蛋糕”之大了。而棚户区和城中村改造，只是旧城改造的一个方面。

第3个“1亿人”强调推进中西部地区城镇化，但对于房地产企业而言，机遇是均等的。此处不予赘述。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第4期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： https://tusq647.chinaceot.com