在此也说下万科对北京市场到今年年底和明年年初的一个判断：因为我也参与了市政府的一些会，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的这些都比较贵的土地，都会要上市的时候，北京大概会出现42个楼面地价5万-12万之间的楼盘，这40多个楼盘分布的位置，那里都有，但是有一个现象，基本上没一个在5环路里边的，套数依据容积率估算，大致在4万-5万套数之间，但这里面还不包括商改住，如果恒大最近拿的这块地要商改住的话，还有一大批房子要入市，因为北京在2013年卖的地，已经有一半以上不是住宅用地了，是商业用地，但这些拿了商业地块的企业，基本上没什么想做商业，都在想商改住。

　　如果这样，就要再加上一批住宅入市，而且这些商改住的楼面价不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，将会有一批以4-5万元的房子，非常有代表行，是否是主流，还不敢说。这些价格区间的房子，将成为一个相当大的一批量出现在市场上。我对这批房子，我本人是持一个相对悲观的态度，因为我觉得，北京取消限购，几乎无望，继习大来了以后，亲自制定了北京未来的发展方向，基本上对北京是一个严厉的限制政策，我不认为在未来的3-5年内，北京有可能取消限购；如果不能够取消限购，再加上这么多房子涌向市场，再加上反腐败。

　　我作为一个从业人士，是非常看重的。现在北京市年情好的时候，一年7-8万套，加上二手房，13-14万套，大约就是20万套，这样的一个稳定数字。因此，如果突然间在这个市场中跑进来5万多套都是5万元左右的房子，我不知道这个刚需是什么人，刚到楼面地价都是5万的人，我觉得我自己都不刚(指毛大庆本人)，不知道谁还那么刚，在做的有多少人觉得5万元的价格很容易(会场有很多人都笑)，我个人认为万科的职工，在房地产圈里，收入还算可以，我看也没有什么人能买得起这样的房子，以上是市场目前的分析。

　　下面是我的另一个观点，对于中国房地产未来，还是有一些值得我们小心的地方(个人在万科内部，一直都是分析劣势和风险)，观点之一：住房供应是不是还严重不足，过去一年多，我们一直在研究，对于这个问题，发达国家有一个数字，稳定城市的房地产市场在户均1.1套，人均1.1间，就说明这个市场比较稳定。这个户均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以这样的均法来看，北京显然还是不足的，但很多城市，把现在的库存都算上，事实上已经很足了，这是一个值得观察的数据。那么这个数据用什么尺子来量呢，我们现在有一个尺子，叫城市的年千人套数，它代表住宅水平和推断市场供应容量，它是国际上用来衡量的一个重要指标(会场没有一家企业用此尺子衡量)。

　　在此给大家分下：中国千人建设套数，按照竣工口径来看，2009-2011年，我们全社会住房竣工面积，年均18.5亿平方，折合每年平均建设1627万套，千人的建设套数为12.1套；同期住房人均面积均值为9.05亿平方米，折合套数801万套，千人的套数为12，按照竣工口径来看，近几年中国的千人套数相当于其他国家的峰值水平，已经触顶，但尚可接受，这个结论忽略两个未考虑因素：一个我国目前的竣工远远低于开工，大量的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房并没有统计在数据之内，我们看了主要国家的经历，美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本、韩国、瑞典，即使在城市化的高度进程之中或者全球房地产最高景气年代，除了韩国、日本以外，一般没有超过12的，所有国家都没有超过14。

　　按照商品房开工口径来看，中国千人建设套数本世纪以来，其实在不断攀升，从世纪初的5(2000年的5)到2011年已经突破20，近年来的保障房，如果加在一起计算，年开工均在千万套左右，仍然不考虑在建的违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等等，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，这是人类历史上从未出现过的高端，说明我们的建设量和未来的再投资源从量上讲，是相当不少的。

（未完待续）